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房地產理論與實務(十一版)

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 詳細資料ISBN:9789571197906
規格:平裝 / 512頁 / 19 X 26 CM / 普通級 / 雙色印刷 / 十一版
出版地:台灣
本書分類:商業理財> 投資理財> 房地產
本書分類:專業/教科書/政府出版品> 財經類> 財務金融> 金融市場
 內容連載 1-6 不動產土地開發及投資分析
 
一、前言
 
開發不動產有一句名言,就是「LOCATION, LOCATION, LOCATION」,其意思是說,在開發不動產時,首要注重的是開發區位(地段)的選擇。何謂好的區位(地段)?這就考驗著開發人員的實力與眼光。
 
土地開發從字面而言,就是以土地為原料所作的開發行為。土地為房地產建設的起點,待開發後經由興建加工完成,再經市場出售房地產商品獲利;故土地是原料,建設公司為加工業者,房地產為產品;因此如何取得好原料乃為建設公司最重要的一環,也因此土地開發成為建設公司的開路先鋒。找到優質土地,價位當然高,但是好的土地必須透過好的加工與包裝,才能克服高成本的壓力,賣出高價。如果你找到的是普通原料或劣質原料,價格雖然較低,你可能必須比別人更用心企劃、規劃加工出好產品;此時,有關土地開發的技術分析與建築規劃的觀念應用,就成為土地開發成功與否的關鍵,做好事前準備,是任何一位土地開發者所需具有的知識。
 
一項投資案自土地資料取得開始,經市場分析、產品規劃設計構想、風險評估、簽約購地、工程興建、資金籌措、廣告行銷、物業管理至個案結束,必須經歷數個連續且相關的階段,而且需專業的開發人員與相關部門的配合才能順利完成,這也是一個公司能在市場深耕的主要因素。以往(1992年)臺灣不動產市場發展未成熟前,因外銷暢旺帶來了高經濟成長率,國民所得快速增加,帶動了房地產的購屋熱潮,許多業者僅憑「經驗」或「直覺」即可決定投資,毫無市場分析及調查可言,賺的只是景氣財,當市場景氣熱絡時可能有成功的機會;而在不動產市場已趨成熟後,由於建設公司日益增多,市場供給已超過需求,在消費者主導買方市場下,業者如不了解房地產市場趨勢,僅憑「直覺」推案的做法,常導致「血本無歸」、得不償失的後果。
 
因此,建商對於不動產的開發也開始更加注重事前的投資評估,務求徹底了解市場現況與預測未來發展,以最少的成本達到最大的效益;所以做好投資前的市場分析、行銷及財務可行性分析,將是未來不動產成功經營的要件。
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